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推动1亿人落户城市,国内楼市形势能否逆转?

2018-10-21 18:48| 发布者: admin| 查看: 733| 评论: 0|来自: 和讯名家

摘要: 好,言归正传,近日,国家发改委发布了一则督查通知:推动1亿非户籍人口在城市落户。话音刚落,各大媒体就炸了,有人解读说这是城镇化进程下房价的助推器。也有人分析房价已经这么高了,不可能再揠苗助长。究竟这次 ...
好,言归正传,近日,国家发改委发布了一则督查通知:推动1亿非户籍人口在城市落户。话音刚落,各大媒体就炸了,有人解读说这是城镇化进程下房价的助推器。也有人分析房价已经这么高了,不可能再揠苗助长。究竟这次政策会对房价造成什么影响呢?楼市新形势之下,我们又该怎么寻找投资机会呢?

  本文,将分成以下两个部分:

  一、1亿人落户真能带来大量居住需求?

  二、楼市低迷,还有更好的投资方向吗?

一、1亿人落户城市下载APP 阅读本文更深度报道
一、1亿人落户城市
真能带来大量居住需求?1. 推进1亿人落户城市的政策是怎样的?

  事实上,关于推动1亿人在城市落户的政策早已经不是新鲜事,早在2016年国务院就下发了正式的方案文件。而这次发改委发布的只是一则督查通知,再次强调一下工作目标。

  (1)“十三五”期间,也就是2016-2020年,户籍人口城镇化率年平均提高1个百分点以上,年均落户达到1300万人以上。

  (2) 到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%。

推动1亿人落户城市,国内楼市形势能否逆转?
 
  那为什么会有这个方案的诞生呢?多年以来,我国大量农村人口进入到城市工作生活,但他们中相当一部分户籍还在农村。2015年全国常住人口城镇化率为56.1%,而户籍人口城镇化率却只有39.9%。这样突出的“人户分离”问题显然是不利于城市的发展的。说明这个城市还是留不住这些劳动力,人都留不住,经济自然就发展不起来了。那方案落实的如何呢?

  2017年,全国户籍人口城镇化率已经提高到了42.35%,年增长率为1.22%,距离2020年45%的目标只剩下2.65个百分点,3年时间实现这个目标可以说是没什么压力了。此次此刻,督查文件再出来站台,可以说是提点一下各地的CEO,该紧张还是要紧张,千万不能放松。

  有认真听过我课的学员可能会问了:老师,你不是说就城镇化还会推动中国房价的上涨吗?那这次落户政策也是为了推动新型城镇化,那会不会让房价上涨呢?

  2.对房价影响大吗?

  1亿人落户城市,是促进国家发展的政策,对房价的影响有多大可以从下面几点来看:

  (1)购房能力有限

  近两年,各大城市陆续放开落户门槛,城市抢人大战轮番上演,不少城市还推出人才落户购房补贴。可以说,对于有购房能力的人来说,落户红利之下大多都选择了买房落户。而剩余的目标群体,相当大一部分的一些外来务工人员或者是农民工,哪怕让他们落户到这个城市来,他们也承受不起这个城市的房价。对他们来说,这个政策确实是利好,落户不再是只能通过买房这样一条渠道了,他们的子女未来也能享受城市好的教育、好的配套,城市也在接纳他们。

  他们或许能给城市带来大量的劳动力,但诞生的购房需求却是有限的,对房价的推动作用自然也不大。

  (2)购房需求远不足1亿

  首先,如果真的即将有1亿人进城落户,新增这么巨大的购房需求,房价当然会大幅上涨。但前面我们也有提到:亿人落户方案在16年就已经开始执行,现在已经过去两年,落户人口目标已经落实了一半,1亿这个数字至少要砍掉一半。其次,落户城市后不一定就要买房,尤其是在老家有房的务工人员和农民工,很多会选择在大城市租房,在老家买房,所以把落户目标人数等同于购房需求也是不合理的。再者说,非城镇人口并不代表这些人都是没有房的,有些外来人口买了房却还没有在城市落户。所以推动1亿人落户城市的举措带来的购房需求远没有1亿这个数字那么震撼。如果再将这些购房需求稀释到全国三百多个城市,每个城市增加的购房需求其实并没有大家想象中的那么多,产生不了大波动。

  (3)楼下下行趋势难以扭转

  2018年9月份,全国100个重点城市中下跌城市由上月的29个增加到33个。楼市的热度也不是骤然降低的。

  回顾过去的大半年,调控风向从“房住不炒”升级为“坚决遏制上涨”。信贷方面,9月全国首套房贷利率已经是连续第21个月上涨,完全没有转头的迹象。今年虽有四次降准放水,但却下了“严禁资金流入楼市”的死命令。土地市场作为楼市的风向标,也凉的不能再凉。截止9月低,全国土地流拍已经达到890宗,创同期历史新高。前两天住建部又发言:对于房价上涨过快、棚改货币安置比例高的城市要收紧棚改政策。这样一套组合拳下来,房价总算是熄了火。国家也成功的稳定住了大家的购房预期。你想想,这个时候国家有可能一边摁住房价,另一头再给房价煽风点火吗?

  再者说,人口迁移、城镇化进程虽然是中国房价未来整体仍将上涨的重要因素,但是要搞清楚,这两点对房价都是长期影响,不能马上在楼市中兑现。而政策调控、货币金融等因素都能快速作用在楼市上,撇开这个利好有多少水分不说,想靠远水来救近火显然也是行不通的。

  总而言之,亿人落户城市,是促进国家发展的政策,对楼市确实有部分利好,但却无法扭转楼市下行形势。既然这样,那现在还能买房投资吗?又有没有更好的理财方式呢?

 
 
二、楼市低迷,还有更好的投资方向吗?1.当下最佳的投资渠道是什么?

  在中国,投资的渠道本来就少,而靠谱的投资方式更是少的可怜。下面我就跟大家分析一下比较常见的投资理财方式。

  国债:国债的年化收益一般在4%左右,安全性高,但是收益却不高,跟放余额宝差不多。

  信托:银行信托产品年化收益一般在7%-10%,收益还算客观。但起投金额基本在百万以上,投资门槛很高。而且信托是委托别人帮你去投资,是不承诺保底的,相比国债,信托的风险更高。

  金融衍生品:比如股票、期货、外汇、贵金属之类。这类交易专业性要求特别强,暴涨暴跌是常事,非专业人士我不建议投入太多,至少需要5年以上操盘和学习经历,否则只能被人收割。尤其是股票可以说是让人伤心欲绝了,牛市赶不上,崩盘永远少不你,前段时间美股A股又双双暴跌。贵金属原油这种更是一夜亏几十万很正常。期货、外汇也是如此,受伤的永远是咱们老百姓(603883,股吧)。

  P2P、数字货币:这是近几年兴起的理财方式。P2P收益从6%-20%都有,但是高回报背后是极大的风险。近两年网贷平台暴雷跑路的实在太多,无数人血亏在里面。而各类数字货币看似美好,但是已经收割了一轮又一轮韭菜,国内目前大部分数字货币都是假的,本质上就是庞氏骗局。

  房产:这是过去大家最普遍的投资去向,也是大家最好的利用银行贷款杠杆的方式,通过房贷这个杠杆,过去10年平均的年收益率在15%以上。而且相比其它投资渠道,投资实物的房产,最差的情况也有一套房子可以住,不至于像股票、P2P这些亏起来除了一堆数字什么都剩不下来。

  对比一下以上几种投资方式,收益稍微可观一点的,承担的风险要么太大,要么专业性要求太强。绕了一圈发现,其实对咱们老百姓来说,还是投资买房最省心,收益也最为稳定。

  2007-2016年,中国年平均通货膨胀率在7%左右,而整体房价年平均涨幅为9.8%,是唯一可以稳妥跑赢通胀的方式。而根据2016年胡润财富报告显示,在中国的高净值家庭的投资理财方式中,有98%的家庭都有不动产投资这一项。当然,这都是过去的数据,但我依然坚定看好中国未来的楼市!为什么呢?这点我在即将推出的最新房产投资系列课程:

《房价暴涨落幕,新形势下正确的房产投资策略》里,会用5节课从多个维度分析当下的经济和楼市的形式,包括:

  一、《楼市已凉?买房还能不能赚钱?》,告诉大家未来房价是涨是跌。

  二、《涨跌分化,这些城市才是价值龙头》,告诉大家哪些城市投资最稳健还能有高收益。

  三、《房产投资股,哪些是最具价值环一线》,教大家筛选有价值的环一线价值。

  四、《居住升级下的房产投资新风口》,带大家去认识国内房产新风口是怎样的,能不能投资。

  五、《海外房产投资,寻找15年前的中国》,给大家展示一个有15年前中国房价暴涨潜力的国家。

  课程已经在大胡子说房公众号预售,目前正在实行大力度的优惠,购课后在本月29号就可以收听、学习,大家可以关注大胡子说房微信公众号最新课程。

  好,言归正传,既然房产投资依然是最好的投资方式,那当下究竟该怎么投资房产呢?

 

2.新形势下如何投资房产?(1)国内房产投资一定要避开这些坑

  房价开始回调、土地流拍、棚改收紧这些都在释放一个信号:楼市已经进入下行周期了。楼市上行周期和下行周期的玩法是完全不一样的。

  在上个上行周期,去库存利好与货币放水并行。这一波浪潮中,不管买了哪里房价都涨了,上了车的都赚了个盆满钵满。但进入下行周期,浪潮退去,过去一些滥竽充数的城市就会显现出来。在中国随便买、在哪里买都能赚钱的时代已经过去,而以下这几种城市如果你还在傻乎乎的关注,那是非常危险的。

  小心依赖货币化安置去库存的省份

  过去几年棚改货币化安置完全是以一种国家给你制造需求的方式,意外推动了一些本来房价不具备上涨基础的城市上涨。所以对于货币安置比例越高的区域,其上涨的房价里面水分就越多。

  全国棚改正式收官的时间是2020年,而随着棚改逐渐降温,这些地方的房价将最先受到挑战,被挤出水分。

  从全国范围来看,黑龙江、内蒙古、吉林棚改货币化安置的比例最高,而陕西、新疆(楼盘)、甘肃、贵州(楼盘)等地紧随其后。云南、湖南、辽宁、山东等省份作为第三梯队,面临的调整压力也很大。上述这些省份货币安置程度高的三四线城市尤其危险,在接下来的两年房价就面临着被打回原形的结果。

避免投资经济基本面差、人口持续流出的三四线
 
避免投资经济基本面差、人口持续流出的三四线

  过去几年,在去库存、棚改的疯狂刺激之下,很多小城市的土地财政收入暴涨,交给上头的经济数据虽然好看。

  但其产业结构并没有发生变化,在政策刺激熄火之下,其经济下行的真相便无法被掩饰。就比方说湖南一个小城市耒阳,今年上半年的财政收入只有10.63亿元,较去年同期下跌了23%,惨到连公务员的工资都发不出来。而分析耒阳的经济结构,一方面过分依赖土地财政,另一方面产业结构单一,支柱产业为煤炭产业,属于典型的资源依赖性城市,经济基础面太差。

  “短期看政策,中期看土地,长期看人口”。人口是房价的长期基本面,如果失去人口的支撑,房价必然也稳不住。

  对于一些人口还在流出的三四线城市,房价就好比摇摇欲坠的危楼。本来人口基数就小,房地产市场规模小。去库存已经透支了一波购房需求,现在如果你人口还在流出的话,那不就是在雪上加霜吗?即便现在可能这些城市房价还在上涨,那也是家乡。未来这些城市房子没有人来接手,那房价也只有黯然收场的结局。

  对于这些经济基本面差、人口持续流出的城市,都不用多久,就这两年大概率房价就会开始下跌甚至土崩瓦解,所以一定不要去碰。

  远离郊区盘,谨慎选择非学区、非地铁盘

  楼市已经在下行了,买房逻辑当然也要发生变化。这个时间,看的不是谁还在上涨,而且应该看看谁最抗跌。如果这个时候都能抗住下跌的压力,那未来咸鱼翻身的时候一定是上涨最快最猛的。那该怎么挑选最抗跌的项目呢?

  这时候就要以需求为导向去投资。什么意思呢?就是不管房价是上涨还是下跌,仍然有巨大需求量的项目。比如说城市中心区域的人口密度远远大于郊区,谁都想住市中心享受最好的配套,市中心的住房需求是最强大的,大家也可以看到这次国内爆发的降价维权潮,几乎都是从远郊盘开始的。一旦有下跌的趋势,远郊盘肯定是先扛不住的。

  其次优质的学区房、地铁盘不管是刚需还是投资都是有限考虑的因素。

  因为在一个城市优质的教育资源和便利的交通就是稀缺的资源,大家都愿意为它买单,哪怕楼市不好的时候,也不能磨灭大家对这些房子的需求。

  不管是考虑当下的投资风险还是未来的上涨空间,都要远离远郊盘。那些非学区盘、非地铁盘如果没有特别亮眼的因素也要谨慎考虑。

  (2)从海外寻找投资机会

  国内房产投资的坑这么多,稍有不慎就可能血本无归,国内有前景的投资方向当然也还有,但是当下房价已经是处于高位了,有投资价值的城市基本上都已经限购而且丝毫不见要松绑,购房门槛将很多投资者都拒之门外。与其冒险去选择一些没有投资价值的城市做投机取消,或者看着资产在手里缩水,为什么不尝试从海外寻找投资机会呢?有没有想过有些海外房产投资收益并不会输给国内的一二线城市呢?

  另一方面,当下中美贸易战进行的如火如荼,大国博弈我们难以左右,但是个人资产的风险我们是可控的。从今年4月初开始,美元便开始强势上涨。兑人民币的汇率从6.27到本月16号已经飙升到6.91,涨幅达到10%。人民币和美元是此消彼长的,美元的上涨便代表人民币的贬值,可以说不知不觉你国内资产已经蒸发了十分之一,只是你还没有感受到而已。国内房价已经去到历史新高,说完全没有风险是不可能的。如果将所有的房产都集中在国内,就有可能让自己的资产风险达到最大。另外投资是有机会成本的,只盯着国内,你会错失海外掘金的机会。

  投资海外房产,你不仅可以避开国内楼市下行危机,还可以对冲人民币贬值资产缩水风险。只要你能挑对国家,你完全可以用手里有泡沫的资产去置换成其他国家能够翻倍的房产。

  当然,投资海外房产,同样不能当愣头青。海外市场比中国要大得多了,要根据自己的投资预期和购房目的,当然也要根据自己的资金预算量力而行。比如说,如果稳健性投资,英美等发达国家的房产可以稳中有涨,但更多偏向保值。如果是追求高收益,目前东南亚正处于高速发展期,房地产红利容易得到兑现。而欧美一些国家社会福利会比较成熟,是移民的热门板块,但是美国移民要求高,而欧洲经济整体不乐观,投资收益不看好,对于纯投资来说,相关移民福利也无法享受。如果没有移民需求,轻易别碰欧洲移民国家。

    本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。


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